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2021年8月13日，北京市正式印发了《关于促进平原新城高质量发展提升平原新城综合承载能力的实施方案》。

这个“实施方案”的出台，意味着五大“平原新城”发展将会迎来重大突破。

根据2017年版的北京总体城市规划，将北京的城市集中发展区结构大概划分成为四大圈层：

“一核”：东西城的“首都功能核心区”，是北京城的核心。

“一城”：特指六大中心城区，包括东西城、海淀、朝阳、丰台和石景山，均属于“城六区”。

“一副”：特指通州区的北京城市副中心。

“多点”：特指顺义、昌平、房山、大兴、亦庄等“五大平原新城”。

这次实施方案中的“平原新城”，其实就是特指北京传统的“五大近郊区”：亦庄、大兴、房山、昌平和顺义。

只不过现在“近郊区”的名称已经不用了，全部改成“平原新城”，这是由于经过多年的发展，这五个近郊区发展速度太快，而且已经开始逐渐“城区化”了：

过去十年，平原新城新增常住人口超过200万。

平原新城常住人口约690万人，占全市常住人口的31.5%。

地区生产总值同比增加30.0%，超过全市同比增速一倍以上。

固定资产投资同比增加28.3%，超过全市同比增速两倍以上。

从常住人口增加规模，到产业经济增长，再到城市建设的固定资产投资增速，五大平原新城都已经超过全市平均水平的1-2倍以上。

数据充分说明，这五个近郊区的发展速度在过去十年，确实已经超过北京的六大中心城区。

所以“近郊区”逐渐变成了“平原新城”，也就是“城区化”了。

本次《关于促进平原新城高质量发展提升平原新城综合承载能力的实施方案》的出台，本质就是要加快五大平原新城的“城区化”发展速度。

“实施方案”中明确提到两点目标：

第一，五大平原新城要“加强与中心城区联动发展，积极承接发展与首都定位相适应的文化、科技、国际交往等功能”。

也就是说，平原新城和中心城区一样属于“首都功能”，而不是“非首都功能”，这是平原新城和北京城市副中心最大的区别。

北京城市副中心和雄安新区都是“非首都功能聚集地”，而平原新城和中心城区都是“首都功能聚集地”。

很显然，平原新城在功能定位上，和中心城区是完全一样的，本质就是属于中心城区的“功能扩张区”。

第二，五大平原新城要重点承接中心城区适宜功能和人口疏解。

根据北京人口“七普”数据显示，在过去十年，五大平原新城的新增常住人口超过了200万，已经成为北京中心城区人口疏解的重要承载地。

大兴昌平已经从“100万人口级别”增加到了“200万人口级别”，顺义房山的常住人口也已经突破100万。

未来这个趋势还要加强：中心城区人口将不断外迁平原新城。

而从产业功能上，平原新城和中心城区也会有所区别。

未来的北京中心城区，重点发展“政务、文化及国际外交”等首都功能，而平原新城将重点聚焦“科技创新功能”，聚焦“高尖端产业”，重点发展“高科技园区”。

所以高科技公司，中高端制造业及科技服务等高科技产业将陆续从中心城区向平原新城转移。

未来的五大平原新城，将会成为“北京码农”最大的聚集地。

但是要切实做到吸引北京中心城区的高科技产业及常住人口向平原新城转移，就要加强五大平原新城的“短板补强”。

所以本次“实施方案”计划从三个方面“全面提升”平原新城的发展基础。

第一，教育、医疗等公共服务的“补强”。

北京的常住人口之所以不愿意离开中心城区，原因非常简单：北京的城区集中了北京最好的学校、医院等公共服务资源。

所以要想吸引中心城区的人口向平原新城转移，就必须要大规模补强平原新城的“教育短板”和“医疗短板”。

“实施方案”中就提到：

加快推进北京工商大学、首都医科大学等新校区和北京大学第一医院城南院区、北京友谊医院顺义院区、北京儿童医院新院区、北京积水潭医院回龙观院区二期扩建等三甲医院建设。

加快弥补本地基础教育学位、医疗床位缺口，研究教育、卫生领域编制保障，实现“造血”。

未来在平原新城地区，一定会有更多的优质中小学入驻，会带来更好的三级甲医院资源。

比如像亦庄地区，目前就已经拥有“人大附中”，“北京二中分校”，“建华学校”及“十一学校”等很多北京名校分校。

好的医院，知名中小学，不仅会吸引更多的人口入住，同时也会带动平原新城的房价提升。

第二，轨道交通和道路交通的“补强”。

“实施方案”中提到：

打通京良路西段、马家堡西路南延等一批断点，按规划实施北清路、安立路、京密路等快速化提级改造。

加快推进市郊铁路城市副中心线西段、东北环线整体提升工程，逐步推动实现市郊铁路公交化运营。

目前北京平原新城的地铁线路其实还是不够发达，比如房山仅有一条房山线，顺义也仅有15号线，轨道交通相对不足制约了平原新城的发展速度。

所以未来必须要增强平原新城的“轨道交通”，增加线路。

比如亦庄地区，光地铁线路就规划了“7条”，同时内部还规划了“有轨电车”，实现了亦庄地区“无死角”的轨道交通系统。

第三，制定相关优惠的“产业政策”，吸引“码农入住”和高尖端产业落地。

我们都知道，目前北京积分落户中，如果居住和工作在平原新城，都是可以额外加分的，最高甚至可以加12分。

平原新城未来要想切实加大对中心城区产业和人口的吸引，可能需要进一步加大政策的优惠力度。

除了“积分落户加分”，后面可能还会有一些更具有吸引力政策出台。

这次“实施方案”的周期是五年，从2021-2025年，未来五年的时间，将会是北京平原新城发展的“加速器”。

它不仅可以推动北京中心城区的人口和产业实现“大疏解”，同时也客观上推动了北京城区的“大扩张”。

五环已经不再是城区和郊区的分界，北京“城区功能”甚至已经扩张到六环外了，北京城区实际上将会变得“更大了”。

未来的北京“城区”：

五环路以内主要是“政治中心”，“文化中心”及“国际外交中心”。

而五环-六环则变成了“科技创新中心”，“高科技产业聚集区”及“经济中心带”。

从北京楼市的发展影响上看，由于城市建设成熟度极高，五环里的房价水平已经基本稳定，未来北京房价最大的变化，将是来自于五环到六环，随着人口、产业的迁入。

尤其是随着高科技产业的迁入，北京五环-六环的房价将会是北京未来最大的潜力版块，不容错过！

尤其是五环-六环的产业集中地区，房价的变化会更大。

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